Das Annuitätendarlehen ist die Standardlösung unter den Produkten zur Baufinanzierung. Die Rate, auch Annuität genannt, setzt sich aus einem Zins- und Tilgungsanteil zusammen. Sie zahlen den Kredit in gleichbleibend hohen Raten zurück.
Was ist ein Annuitätendarlehen?
Die klassische Immobilienfinanzierung wird in der Regel über Annuitäten zurückgeführt. Das Wort “Annuität” leitet sich aus dem lateinischen Begriff “annus” für Jahr ab. Die Rate setzt sich bei einem Annuitätendarlehen aus Zins und Tilgung zusammen. Zinsen werden stets nur auf den geschuldeten Betrag berechnet, mit der Tilgung führen Sie Ihre Kreditschuld jeden Monat zurück. Im Laufe der Zeit nimmt der Zinsanteil stetig ab, während der Rückzahlungsanteil um die ersparten Zinsen ansteigt. Darum spricht man bei Vertragsabschluss von einem anfänglichen Tilgungssatz.
Annuitätendarlehen – So funktioniert’s
Sie bezahlen eine monatlich gleichbleibende Rate bestehend aus Zinsanteil und Tilgungsanteil. Beim Annuitätendarlehen wird der Zinssatz für eine bestimmte Sollzinsbindungsfrist vereinbart. Üblich sind fünf bis 15 Jahre, kürzere oder längere Festschreibungszeiten sind bei einer Immobilienfinanzierung möglich. Sofern Sie Ihre Baufinanzierung nicht bis zum Ende der Zinsfestschreibungszeit tilgen, müssen Sie für die Restschuld eine Anschlussfinanzierung abschließen. Die Höhe des anfänglichen Satzes können Sie selbst bestimmen, viele Kreditinstitute erwarten eine Mindestrückzahlung, die bei einer Höhe von 1 Prozent liegt, oft auch bei 2 Prozent. In Zeiten niedriger Kapitalmarktzinsen ist eine höhere Rückführung sinnvoll, da sich sonst die Kreditlaufzeit deutlich verlängert.
Anhand eines Zins- und Tilgungsplans können Sie den Verlauf der Baufinanzierung berechnen. Mit einem Annuitätenrechner bestimmen Sie die Entwicklung von Zinsen und Tilgungsanteil ganz genau.
Darlehen mit gleichbleibender Annuität: Zins und Tilgung
Bei einem Darlehen mit gleichbleibender Annuität rechnen die Banken intern jährlich ab. Das Besondere an dieser Darlehensform ist, dass Sie während der gesamten Vertragslaufzeit jedes Jahr eine gleichbleibende Rate zurückzahlen. Die Annuität setzt sich aus einem Tilgungsanteil und den zu zahlenden Zinsen zusammen. Die Gesamtrate wird auf zwölf Monatsraten aufgeteilt, die sich ebenfalls auf Tilgungsanteil und Zinsen verteilen.
Zu Beginn der Rückzahlung ist der Tilgungsanteil an der Annuität gering, die Zinsen machen einen großen Teil aus. Doch mit jeder Rate senken Sie Ihre Restschuld, der Zinsanteil sinkt, während der Tilgungsbetrag der Annuität wächst.
Das Annuitätendarlehen: Vor- und Nachteile
Das Annuitätendarlehen hat folgende Vorteile:
- Zinsbindung sorgt für Planungssicherheit
Die Sollzinsbindung für ein klassisches Annuitätendarlehen liegt in der Regel zwischen fünf und 15 Jahren. Bei einigen Anbietern können Sie den Zinssatz sogar für 30 Jahre festschreiben. Innerhalb dieses Zeitraums kalkulieren Sie mit einer festen monatlichen Rate. Besonders sicher wird die Finanzierung mit einem Volltilgerdarlehen: Der Tilgungssatz wird in diesen Fällen so gewählt, dass die Finanzierung während der Zinsbindungszeit komplett zurückgezahlt wird – mehr Planungssicherheit geht nicht!
- Restschuld am Zinsbindungsende steht fest
Auch wenn Sie die Immobilienfinanzierung während der ersten Zinsfestschreibungszeit nicht komplett tilgen, können Sie hervorragend kalkulieren. Die Restschuld zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung lässt sich mit dem Zins- und Tilgungsplan bereits bei Vertragsabschluss überschauen.
- Tilgung mindert die Restschuld
Tilgungszahlungen werden in der Regel sofort verrechnet und sorgen damit für eine Reduzierung der Schuldsumme. Die Zinszahlungen nehmen damit kontinuierlich ab.
Demgegenüber stehen einige mögliche Nachteile beziehungsweise Einschränkungen:
- Keine Vertragsänderungen während der Laufzeit
Während der Zinsbindungsfrist ist eine Änderung des Vertrages in der Regel nicht möglich. Wer flexibel bleiben möchte, sollte Sondertilgungen vertraglich vereinbaren. In anderen Fällen akzeptieren Banken eine Rückzahlung nur, wenn der Kunde die entstehende Vorfälligkeitsentschädigung übernimmt. Damit stellt die Bank die Kosten in Rechnung, die aufgrund der ungeplanten Rückzahlung entstehen. Ein Sonderkündigungsrecht haben Kreditnehmer auf Grundlage von § 489 BGB nach Ablauf einer zehnjährigen Laufzeit. Dann können Sie die Baufinanzierung mit einer sechsmonatigen Frist zur Rückzahlung kündigen. In diesen Fällen dürfen Finanzierer keine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen.
- Zinsänderungsrisiko nach Ablauf der Zinsbindung
Für die Anschlussfinanzierung besteht nach Ablauf der Zinsbindungsdauer ein Zinsänderungsrisiko. Niemand kann eine Prognose über die Entwicklung des Kapitalmarktes abgeben, der Zinssatz kann bei Ablauf der Zinsfestschreibung also deutlich höher als bei Abschluss des Kreditvertrages sein. Aber es gibt Möglichkeiten, dieses Risiko zu verringern – etwa mit einem Volltilger-Darlehen oder einem Forward-Darlehen.
Für wen ist das Annuitätendarlehen sinnvoll?
Dieses klassische Annuitätendarlehen ist besonders für Kreditnehmer geeignet, die ihre Immobilie selbst nutzen und bei der Baufinanzierung das Zinsrisiko kleinhalten möchten. Darüber hinaus können Sie den exakten Verlauf der Tilgung festschreiben und haben so eine absolute Planungssicherheit.
Ideal ist die Kombination der Baufinanzierung mit einer KfW-Förderung. Die Bundesregierung stellt über die Kreditanstalt für Wiederaufbau zinsgünstige Kredite zur Verfügung. Die Kreditanstalt fördert besonders den Neubau von energieeffizienten Immobilien oder eine energetische Sanierung.
Besonders praktisch: Die KfW stellt die Finanzierung über die finanzierende Bank zur Verfügung. Das macht die Kombination der Darlehensformen sehr einfach und erleichtert die Abwicklung.
Tipp
Auch wenn der Ablauf Ihrer Zinsbindung in der Zukunft liegt, können Sie bereits jetzt für Ihre Anschlussfinanzierung aktiv werden. Dies ist zu empfehlen, wenn Sie kurz- bis mittelfristig mit steigenden Konditionen rechnen. Viele Kreditinstitute bieten Baufinanzierungen zu aktuellen Konditionen schon heute an, auch wenn der Kredit erst in sechs Monaten oder einem Jahr abgerufen wird. Sollte der Anlauf der Zinsbindung noch über mehr als zwölf Monate in der Zukunft liegt, können Sie sich die Zinsen ebenfalls für den Anschlusskredit schon jetzt sichern – mit einem sogenannten Forward-Darlehen.
Persönliche Finanzierungsberatung zu Ihrem Anschlusskredit
Sorgen, dass sich der Zinssatz für Ihr Annuitätendarlehen bis zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung erhöhen könnte, sind verständlich. Vereinbaren Sie einen persönlichen Beratungstermin und sichern sich bereits heute einen günstigen Zinssatz für die Finanzierung der Restschuld – damit sind Sie als Kreditnehmer auf der sicheren Seite.