Forward-Darlehen

Gerade in Niedrigzinsphasen bietet sich bei der Anschlussfinanzierung der Abschluss eines Forward-Darlehens an. Bei einem Forward-Darlehen können Sie bis zu 60 Monate im Voraus die Konditionen für die Anschlussfinanzierung festschreiben.

Forward-Darlehen: So funktioniert’s

Sie vereinbaren bereits heute den festen Zinssatz für Ihre Anschlussfinanzierung.
Das Forward Darlehen wird pünktlich zum Auslauf Ihrer Sollzinsbindung ausgezahlt und löst Ihre aktuelle Finanzierung ab.
Die neue Sollzinsbindung für das Forward-Darlehen und die monatliche Ratenzahlung beginnen ebenfalls erst zum Auszahlungstermin (außer beim “unechten” Forward-Darlehen, siehe unten).

Vorteile eines Forward-Darlehens

Sie schließen heute schon das Risiko steigender Zinsen in der Zukunft aus.
Sie sichern sich für die bestehende Finanzierung günstige Konditionen, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen.
Sie erhalten Planungssicherheit weit über Ihre derzeitige Sollzinsbindung hinaus. Die monatliche Ratenzahlung und in der Regel auch die neue Sollzinsbindung beginnen ebenfalls erst zum Auszahlungstermin.

Was ist zu beachten?

Für jeden Monat bis zur Auszahlung des Darlehens wird für gewöhnlich ein geringer Zinsaufschlag fällig. Somit liegt der Zinssatz für ein Forward Darlehen in der Regel leicht über den aktuellen Konditionen – die Differenz ist umso größer, je länger die Vorlaufzeit ist.

Wichtig: Das Forward Darlehen muss immer zu den vereinbarten Konditionen angenommen werden. Wenn die Zinsen zum Zeitpunkt der Auszahlung unter dem vereinbarten Sollzinssatz liegen sollten, müssen Sie das Forward Darlehen trotzdem in Anspruch nehmen und können von den niedrigeren Marktzinsen nicht mehr profitieren. Damit ist das Forward Darlehen insbesondere im aktuellen Umfeld historisch niedriger Zinsen mit mittelfristigen Aufwärtstendenzen interessant.

Forward-Darlehen – heute die günstige Anschlussfinanzierung für morgen sichern

Für Bauherren und Immobilienkäufer stellt die Anschlussfinanzierung ein gewisses finanzielles Risiko dar. Steigt der Marktzins während der Zinsbindungsfrist des ersten Darlehens deutlich an, kann die weitere Baufinanzierung trotz geringerer Kreditsumme teuer werden. Dieses Risiko lässt sich nur über ein Volltilger-Darlehen komplett ausschließen. Dabei zahlt der Kreditnehmer die gesamte Darlehenssumme während der Zinsbindungsfrist ab. Aufgrund der meist hohen monatlichen Belastung ist diese Möglichkeit jedoch oft nur für Kreditnehmer mit überdurchschnittlich hohem Einkommen interessant. Eine andere Möglichkeit, sich günstige Zinsen für die Anschlussfinanzierung zu sichern, ist das Forward-Darlehen. Informieren Sie sich hier umfassend über diese Lösung zur Anschlussfinanzierung von Baudarlehen und Immobilienkrediten.

Was genau ist ein Forward Darlehen?

Ein Forward-Darlehen kann ausschließlich zur Anschlussfinanzierung der Baufinanzierung genutzt werden. Das bedeutet, Kreditnehmer müssen bereits eine laufende Immobilienfinanzierung abgeschlossen haben, um einen Antrag auf ein Forward-Darlehen stellen zu können. Das Forward-Darlehen zur Anschlussfinanzierung war zunächst nur für kommunale und gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaften erhältlich. Seit Ende der neunziger Jahre sind auch Angebote für private Kreditnehmer auf dem Markt. Die Idee des Forward-Darlehens besteht darin, bereits lange vor Ablauf der Zinsbindung einen Vertrag zur Anschlussfinanzierung abzuschließen und sich auf diesem Weg aktuell günstige Zinsen für die Zukunft zu sichern. Das Forward-Darlehen ist ein normales Annuitätendarlehen mit gleichbleibender Rate, der Clou liegt jedoch darin, dass der Auszahlungszeitpunkt des Darlehens über mehrere Jahre nach hinten geschoben werden kann. In dieser Zeit zahlt der Kreditnehmer keine Raten und der Kreditgeber berechnet keine Bereitstellungszinsen.

Wie funktioniert ein Forward-Darlehen genau?

Mit dem Forward-Darlehen erhalten Kreditnehmer bereits zu dem Zeitraum, in dem ihre Immobilienfinanzierung noch mehrere Jahre in der Zinsbindung ist, die Möglichkeit, sich aktuell günstige Zinsen für die Anschlussfinanzierung zu sichern. Eine normale Anschlussfinanzierung kann frühestens 6 bis 12 Monate vor Ablauf der Zinsbindung abgeschlossen werden. Je nach Anbieter fallen in dieser Zeit Kosten für den Bereitstellungszins an, einige Banken und Sparkassen verzichten allerdings auf diese Einnahmequelle. Aber länger als 6 oder maximal 12 Monate im Voraus kann die Anschlussfinanzierung mit einem normalen Darlehen nicht geplant werden. Anders ist es beim Forward-Darlehen. Hier kann der Antragsteller bereits Jahre vor Ablauf der Zinsbindung den heute aktuellen Marktzins für die Zukunft festschreiben. Zwischen dem Abschluss des Vertrages für die Anschlussfinanzierung und der tatsächlichen Auszahlung der Kreditsumme können mehrere Jahre liegen. Diese Zeitspanne nennen Experten Forward-Phase. Die Zinsen für die Anschlussfinanzierung liegen mit einem Forward-Darlehen auf dem Niveau zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses. Dazu kommt ein von der Länge der Vorlaufzeit abhängiger Zinsaufschlag durch die Bank. Hier liegt der Gedanke der Fairness zugrunde, denn sollten die Zinsen steigen, entgeht der kreditgebenden Bank durch das günstige Forward-Darlehen ein großer Teil der möglichen Rendite. Im Gegenzug erhält der Kreditgeber günstige Konditionen und eine hohe Planungssicherheit bis weit in die Zukunft. Bis auf die Besonderheit der frühen Festlegung der Zinsen und der weit in der Zukunft liegenden Auszahlung der Kreditsumme handelt es sich bei einem Forward-Darlehen um ein klassisches Annuitätendarlehen.

Forward-Darlehen: Wie lange im Voraus?

Das Forward-Darlehen bietet eine hohe Planungssicherheit für die Anschlussfinanzierung. Kreditnehmer können sich bereits Jahre vor Ablauf der Zinsbindung die aktuell günstigen Zinsen sichern. Die meisten Anbieter gewähren das Forward-Darlehen bis zu 60 Monate vor dem eigentlichen Auszahlungszeitpunkt. Einige Anbieter erlauben sogar ein weiteres halbes Jahr mehr Spielraum und bieten dem Kreditnehmer so Planungssicherheit für die gesamte Forward-Phase und die Jahre der vereinbarten Zinsbindung. Im Idealfall kennen Kreditnehmer damit bereits heute die monatliche finanzielle Belastung für den Immobilienkredit für die nächsten 15 oder 20 Jahre auf den Cent genau.

Wie viele Monate ohne Bereitstellungszins zwischen dem Vertragsschluss und dem tatsächlichen Auszahlungszeitpunkt liegen dürfen, bestimmen die verschiedenen Anbieter selbst. Je nach kreditgebender Bank sind die Bedingungen unterschiedlich. Generell gilt, dass ein Forward-Darlehen abgeschlossen werden kann, wenn die aktuelle Immobilienfinanzierung noch länger als 12 Monate und höchstens noch 60 Monate läuft. Grundsätzlich ist es wichtig, die Tarife und Bestimmungen der verschiedenen Banken und Sparkassen genau zu prüfen und zu vergleichen.

Echtes und unechtes Forward-Darlehen: Was heißt das?

Wer sich für ein Forward-Darlehen interessiert, stößt oft auf die Begriffe “echtes” oder “unechtes” Forward-Darlehen. Was steckt hinter diesen Bezeichnungen für einen solchen Forward-Kredit?

Ein echtes Forward-Darlehen ist ein Anschlussdarlehen, bei dem zwar die Zinsbindung erst in der Zukunft beginnt, die Konditionen aber bereits jetzt fixiert werden. Für jeden Monat bis zur Auszahlung des Forward-Darlehens wird ein Zinsaufschlag fällig, der je nach Bank unterschiedlich ist und oft bei 0,01 bis 0,03 Prozentpunkten liegt. Zum Teil wird für die ersten sechs bis zwölf Monate kein solcher Forward-Aufschlag verlangt.

Bei einem unechten Forward-Darlehen beginnt die neue Zinsbindung sofort mit Vertragsabschluss, die Auszahlung erfolgt aber erst zum Auslauf der bestehenden Finanzierung. Die Zeit bis zum Ablösetermin wird mit einer sogenannten bereitstellungszinsfreien Zeit überbrückt. Wie viele bereitstellungszinsfreie Monate angeboten werden und ob die bereitstellungszinsfreie Zeit gegebenenfalls noch verlängert werden kann, ist dann von Bank zu Bank verschieden.

Was bei Ihren Überlegungen wichtig ist: Beim Angebotsvergleich der Forward-Darlehen ist zu berücksichtigen, dass die Zinsbindung bei einem echten und bei einem unechten Forward-Darlehen zu unterschiedlichen Zeitpunkten beginnt. Das heißt: Ein unechtes Forward-Darlehen mit einer zehnjährigen Zinsbindung und beispielsweise zwölf bereitstellungszinsfreien Monaten kann mit einem echten Forward-Darlehen verglichen werden, das zwölf Forward-Monate beinhaltet, dabei aber über eine neunjährige Zinsbindung verfügt.

Was unterscheidet ein echtes von einem unechten Forward-Darlehen?

Bei einem echten Forward-Darlehen beginnt die Zinsbindung zu dem Zeitpunkt, an dem die Darlehenssumme ausgezahlt wird. Bei einem unechten Forward-Darlehen dagegen startet die Zinsbindungsfrist zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses.

Pro und Contra des Forward-Darlehens

Der größte Vorteil der Forward-Darlehen liegt auf der Hand. Mit dieser Art der Anschlussfinanzierung ist es möglich, sich den heute günstigen Zinssatz für einen in weiter Ferne liegenden Zeitpunkt zu sichern. Zusätzlich erhält der Kreditnehmer Planungssicherheit für viele Jahre. Er kann genau absehen, wie hoch die monatliche Belastung durch die Immobilienfinanzierung ausfällt.

Der Nachteil besteht darin, dass die langfristige Bindung an einen Anbieter sehr weit im Voraus erfolgt. Veränderungen am geschlossenen Vertrag sind nicht mehr möglich. Der Aufpreis für diese Art der Immobilienfinanzierung verteuert das Darlehen und steigert die Gesamtkosten der Finanzierung. Sollten die Zinsen nach Vertragsabschluss fallen, ist der Kreditgeber an das nun teure Darlehen gebunden. Daher bietet sich ein Forward-Darlehen in absoluten Niedrigzinsphasen an, in denen der Zinssatz nahe 0 Prozent liegt.

Pro:

  • Zinsen von heute für morgen sichern
  • Große Einsparungen bei steigenden Zinsen
  • Planungssicherheit
  • Keine Bereitstellungskosten während der Forward-Periode

Contra:

  • Zinsaufschlag im Vergleich zum normalen Annuitätendarlehen
  • Frühe Festlegung auf die Anschlussfinanzierung
  • Zinssatz und Laufzeit liegen lange im Voraus fest
  • Hohe Kosten, falls die Zinsen nachträglich sinken